L’imposta municipale propria (IMU) è entrata in vigore dal 1° gennaio 2012 ad opera del DL n. 201/2011. Da allora di sicuro c’è che sarà per molti una stangata. Infatti per garantire introiti allo Stato di quasi 22 miliardi all’anno, l’IMU aumenta la base imponibile rispetto all’ICI, applicando  nuovi moltiplicatori che la amplificano in genere del 60%. Sulle cifre regna il caos: l’imposta sugli immobili cambia quasi ogni giorno. 

Sostituta dell’Ici. L’IMU va a sostituire l’ICI. Non si tratta però di una semplice sostituzione di una tassa con un’altra: la nuova IMU va a modificare la base imponibile e metodo di calcolo. Inoltre l’IMU rimpiazza: l’ICI; l’Irpef e relative addizionali (cioè le imposte determinate in sede di dichiarazione dei redditi delle persone fisiche), queste ultime unicamente sui redditi relativi a beni immobili non locati. Ciò significa che, solo per gli immobili locati, i relativi redditi continueranno a far parte delle dichiarazioni annuali dei redditi e saranno sempre soggetti anche all’IRPEF e alle relative addizionali; mentre per gli altri l’IMU sostituisce la tassazione da dichiarazione. Il tributo è riscosso dai comuni, il 50% dell’introito però andrà a confluire nelle Casse Statali. L’IMU è dovuta per anni solari, in proporzione alla quota e ai mesi nei quali vi è il possesso. Le aliquote vengono stabilite dai Comuni: sinora solo il 5% a livello nazionale, mentre in Trentino la percentuale è decisamente più alta. Si paga l’acconto entro la metà di giugno e il conguaglio a dicembre.

La modalità di pagamento prevista è solo tramite F24, non è più possibile utilizzare il bollettino postale, almeno per ora. Devono versare l’IMU: i proprietari di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili; i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi; i concessionari di aree demaniali; i locatari di immobili concessi in leasing.

Su quali immobili? L’IMU si applica agli immobili siti nel territorio dello Stato quali: fabbricati, comprese le relative pertinenze; aree fabbricabili e terreni agricoli. Ai fini ICI il numero massimo delle pertinenze dell’abitazione principale era definito dai Comuni. Ai fini dell’IMU sono pertinenze dell’abitazione principale, al massimo una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali. Le pertinenze sono classificabili catastalmente in: C/2; C/6; C/7 e rappresentano magazzini, locali di deposito, stalle, scuderie; tettoie chiuse o aperte, posti auto, ecc.

Come si calcola. L’imposta dovuta si calcola applicando alla base imponibile, l’aliquota vigente nel Comune ove è sito l’immobile che va dallo 0,2% al 1,06%. Le aliquote sono modificabili da delibere comunali. La base imponibile dell’IMU è data dal valore dei fabbricati, dell’area edificabile o del terreno agricolo, determinata secondo le stesse regole dell’ICI. Per i fabbricati iscritti in catasto il valore è costituito dal prodotto tra le rendite catastali vigenti al 1º gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, moltiplicate per i coefficienti di rivalutazione, diversi a seconda della categoria catastale dell’immobile, come da seguente tabella:

L’importo ottenuto viene decurtato da eventuali detrazioni spettanti. Per capire meglio la modalità di calcolo ecco un esempio: si ha un abitazione principale di una persona senza figli, categoria A/2, rendita catastale €640. L’IMU si calcola applicando sulla rendita catastale rivalutata del 5%, il nuovo moltiplicatore 160. Si ha: 640*5%+640= 672. Quindi 672*160=107.520. Questo importo, moltiplicato per 0,4 per cento, dà €430, a cui viene sottratta la detrazione per abitazione principale di €200. L’IMU da versare sarà quindi €230. Con l’ICI non si sarebbe versato nulla. Diminuzione di imposta infatti si ha nei casi di abitazione principale. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. In linea generale il possesso dell’abitazione principale unica beneficia di un’aliquota IMU ridotta: 0,4%. Inoltre si ha facoltà di detrazione nella misura di €200, rapportata al periodo dell’anno in cui sussiste tale destinazione. Per gli anni 2012 e 2013, tale detrazione è maggiorata di €50 per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, che dimori abitualmente e sia residente anagraficamente nell’abitazione principale.

Cosa fanno i comuni. Il Comune interessato può, “nel rispetto dell’equilibrio di bilancio”, aumentare l’ammontare della detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta. La detrazione prevista per l’abitazione principale e la relativa aliquota ridotta si applica anche all’ex coniuge non assegnatario della casa coniugale e, su delibera del Comune, all’anziano/disabile residente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’abitazione non sia locata. Non vengono più considerate abitazioni principali quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, con conseguente inapplicabilità delle relative agevolazioni. Tali unità immobiliari saranno, pertanto, considerate “seconde case” ai fini IMU. Può essere utile pensare, nelle realtà familiari ove ve ne siano i presupposti, di cedere o l’immobile o i diritti reali, quali per esempio l’usufrutto, dell’eventuale seconda casa. In sostanza l’usufrutto è un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui. E’ possibile cedere l’usufrutto, cosicché l’immobile diventi abitazione principale del soggetto che ha acquisito il diritto. In tal modo l’usufrutto può divenire una soluzione per poter pagare l’IMU con aliquota ridotta, perché è l’usufruttuario il soggetto passivo di imposta. Per costituire l’usufrutto occorre rivolgersi ad un notaio. Vanno quindi valutati anche i costi cui si va incontro per via dell’atto notarile. Da considerare che l’IMU rimane in vigore fino al 2014, cosa succederà successivamente non è dato saperlo. Un aiuto comunque dovrebbe arrivare dalla provincia di Trento che, per sostenere famiglie ed imprese, intende mettere a disposizione circa 30 milioni di euro.